매 매

매매는 재화를 금전과 교환하는 계약이며 당자자의 일방(매도인)이 어떤 재산권을 상대방(매수인)에게 이전할 것을 약정하고, 상대방은 이에 대하여 그 대금을 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 계약을 말한다.
매매는 당사자의 의사표시의 합치만으로 유효하게 성립하며 이때의 의사표시는 구두에 의하든 서면에 의하든 간에 어떠한 방법에 의하여도 좋다. 그러나 후일에 분쟁소지를 없애고 그 내용을 확실히 하기 위하여 서면으로 계약서를 작성해두는 것이 가장 안전할 것이다.

1. 매매계약을 할 때 주의할 점

1) 계약당사자로서의 권리유무의 확인
매매계약은 매도인과 매수인의 의사표시의 합치로서 성립하는 계약이므로 먼저 매도인과 매수인이 누구인가를 확인하지 않으면 안된다.

첫째, 자연인인지, 법인인지 확인할 것.
자연인은 정신과 육체를 가진 인간을 법률상 자연인이라고 하며 법인은 주식회사라든지, 유한회사,합자회사,합명회사와 같이 영리법인인 있고, 각종의 사단법인 ,재단법인 등의 비영리법인이 있다. 계약당사자가 법인인가, 자연인가를 명확히 구분하여 세금에 따른 분쟁행위등을 사전에 예방할 수 있다.

둘째, 소유자를 확인할 것.
소유자가 누구인가를 확인하는 것은 필수적인 일이며 토지나 건물의 소유권을 가지고있지만 매도인과 소유자가 다른 경우도 있다. 토지의 소유자와 건물의 소유자가 다른경우도 있음. 또한 위임하여 계약을 체결시에 매도인이나 매수인으로부터 정당한 대리권을 받았는지를 확인하여야 한다.

2) 목적물을 확인하라.

첫째, 공법상(公法上)의 확인사항
토지에 대하여는 여러 가지의 이유로 이용상의 제한이 있으니 그 방면의 조사를 철저히 해야 한다. 소유권만 얻으면 그 목적물을 자유로이 이용하다든지, 처분할 수 있다고 단순히 생각하지만 이용목적으로 사용하지 못하는 경우가 많다.(도시계획법,토지구획정리사업법,건축법, 하천법 등) 또한 건물을 배입할 경우에는 그 건물이 무허가 건축물인지, 건축법상 위반된 건물이 아닌지에 대하여도 조사하여 볼 필요가 있다.

둘째, 사법상(私法上)의 확인사항
토지나 건물의 등기부등본을 보면 표제부, 갑구, 을구란에 가등기, 가압류, 압류, 저당권이나 근저당권, 전세권, 지상권, 임차권, 경매신청 등의 등기가 등재되어 있는 일이 있다. 이런 경우 중 가등기가 본등기로 이전등기가 되면 모처럼 매입한 토지난 건물의 소유권을 상실하거나, 저당권이 실행되어 경매가 되는 수가 있다. 이와 같은 권리등기가 있는 목적물인지 아닌지를 확인하고 만약 이와 같은 권리등이 있다면 말소등기를 하여야 한다는 것을 잊지 말아야 한다. 또한 매수할 토지를 다른 사람이 임차권자나 그 토지 위에 건물을 세우고 이미 소유권 보존등기를 마쳤을 때에는설사 그 토지를 매수하였다 할지라도 건물소유자를 퇴거시킬 권리가 없게 된다는 사실을 명심해야 한다. 또한 건물을 매수한다하여도 그 건물 안에 또 다른 세입자가 있을 경우에는 그 보증금까지 반환하여 주어야 할 의무도 있으므로 이점도 주의하여야 한다.

3) 계약서는 정확하게 작성하라.
매매계약은 신청과 승낙이 있으면 단순히 구두약속으로 계약이 성립되지만 후에 이르러약속한 내용이 불분명하거나 분쟁이 발생되지않도록 하기 위하여 그 해결의 지침을 명확히 서면으로 작성하여 증거를 남긴다는 의미가 있다. 더욱 계약서를 작성하여도 내용이 불충분하면 작성하지 아니한 것과 같은 결과가 되므로 계약서의 특양란에 필요한 내용을 확실하게 기재하는 일이 중요하다.

4) 등기는 신속히 마쳐야 한다.
부동산은 중요한 자산이므로 어떠한 부동산인지 또한 소유자가 누구이고 어떤 권리관계를 가지고 있는지를 명확히 공시할 필요가 있는데 이 제도가 등기제도인 것이다.만약 소유권을 취득하였다 할지라도 등기를 하지 전에 다른 사람에게 이전이 되었다면 매수자가 다른 사람에게 자기가 소유자라는 것을 주장할 수 없기에 이것을 「등기가 없으면 대항요건이 없다」라고 말한다. 그러므로 계약내용이 끝나는 대로 미루지말고 신속히 이전 등기를 하여야 한다.

2. 계약금이란?
계약금이란 계약을 체결할 때에 매수인으로부터 매도인에게 교부되는 금전을 말한다. 계약을 이행치 않는 경우에는 계약금을 교부한자는그것을 몰수당하고, 계약금을 교부받은 자는 그 배액을 상환할 것을 약정하는 위약금과 같은 성질을 갖는 계약금으로 해석되어야 한다.

3. 계약을 해제할 수 있는 기간
당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 계약을 해제할 수 있는 기간이다. "이행에 착수한다" 는 것은 이행의 준비가 아니라 이행행위자체를 착수하는 것을 말한다. 즉 채무의 이행행위의 일부를 행하거나(예컨대, 중도금의 제공) 또는 이행을 하는데 필요한 전제행위를 하는 것을 말한다.

4. 매도인과 매수인의 책임과 의무
매매계약이 성립하면 매도인은 매매의 목적인 재산권을 매수인에게 이전할 의무를 부담하고, 매수인은 매매대금을 매도인에게 지급할 의무를 부담한다. 그 밖에도 매매의 목적인 재산권에 하자(흠)가 있거나 매매목적물에 하자가 있는 경우에 매도인은 담보책임을 지게 된다.

5.부동산매매시 사기를 당하지 않으려면
부동산은 사기사건이 많이 일어나고 특히 무주택자가 근근히 모든 돈으로 집을 장만하려다가 사기를 당하거나 큰 손실을 입고 자포가지하는 피해자들이 종종 발생한다. 부동산 사기를 당하지 않으려면 무엇보다도 철저한 사전확인이 필요하다.

1) 상대방이 보여주는 등기부등본을 믿어서는 안된다.
과학이 발달한 복사기술이 발달되어 정당한 등본이라도 이를 고쳐서 다시 복사하는 사례가 있으므로 원본과는 다른 복사본이 나돌고 있으니 등본이 있으면 반드시 관계공무원의 인증(원본과 같다는 확인)이 있는가의 여부를 확인하여야 할 것이고, 근본적으로는 직접 등기부를 열람하거나 등본을 발급받아 확인하여야 한다.

2) 단시일내에 권리자가 수명씩 바뀌는 등 권리변동 관계가 빈번하고 복잡한 것은 일단 의심을 하여야 한다.

3) 여러 가지 담보불건이나 예고등기, 가등기가 설정되어 있는 것은 일단 의심을 하고 대처하여야 한다.

4) 중개업자의 말만 믿고 계약하지 말아야 한다.
매도인측의 밀만 믿고 이를 그대로 매수인에게 전하는 수도 있을 수 있고 계약을 성립시키기 위해서 과장된 말을 할수도 있기 때문이다.

5) 신문지상의 광고만을 믿고 경솔히 계약해서는 안된다.
왜냐하면 광고에는 좋고 유리한 것만 나오지 부동산 자체의 결함은 나오지 않기 때문이다.

6) 현장확인을 하여야 한다.
현장과 등기부, 토지대장, 임야대장, 건축물대장 등과의 일치여부를 알아보아야 하고 매도하려는 자가 실지 소유자인가의 여부도 알아 보아야 한다.

7) 소송으로 확정판결을 받은 물건을 매수할 때는 패소판결을 받은 사람을 찾아가 사실여부를 확인하는 것이 좋다.

8) 도시계획 여부, 개발제한구역 여부 등도 확인하여야 한다.

9) 등기부는 계약금, 중도금 지급, 잔금지급시마다 그 직전에 확인하여야 한다. 계약금이나 중도금을 받고도 다시 이중으로 매도하는 수가 있기 때문이다.

10) 계약서는 구체적으로 명백히 쓰고 애매한 문구로 인하여 손해를 보는 일이 없도록하고 특히 중개업자가 인쇄되어 있는 계약서용지를 사용하려면 이를 면밀히 읽어보고 검토를 할 것이며 특약이 있으면 그 특약도 명확히 기재하여야 한다.

6. 매도인의 담보책임

1) 의의
매도인의 담보책임은 물건의 하자(흠)에 기한 책임과 권리의 하자에 기한 책임이 있는 바, 착오에 관한 규정을 배제하고 담보책임에 관한 규정만 적용함이 현재의 통설이며, 그 중 하자담보우선설이 통설, 판례이다. 이는 목적물에 하자가 있을 때 매도인이 어느정도 책임을 지는가의 문제이다.

2) 담보책임의 내용
임차권이 되어 있어서 매매계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에는 매수인은 계약을 해제할 수 있다. 그 이외의 경우에는 손해배상(신뢰이익)만을 청구할 수 있는데, 매도인의 담보책임은 매수인이 선의인 경우에 한한다(민법 제575조 제1항). 매수인은 대항력있는 임차권이 있음을 안 날로부터 1년 내에 행사해야한다. (민법 제575조 제3항). 이는 제척기간이다. 담보책임규정은 매수인 보호가 목적이므로 매도인이 권리 또는 물건의 하자를 알면서 고지하지 않았을 때와 스스로 목적물의 전부 또는 일부를 제3자에게 양도하거나 설정한 경우에는 신의칙에 반하여 이러한 특약은 무효이고 책임을 면하지 못하며(민법 제584조), 신의칙에 반하지 않는 한 담보책임의 감경, 가중 특약을 할 수 있는 것이다. 경매에 있어서는 물건의 하자에 기한 담보책임은 존재하지 않는다. 경매 목적이 된 부동산에 존재하는 권리는 경매인의 권리보다 후의 것은 경락대금의 완납으로 소멸한다 (민사소송법 제661조 제1항). 저당권은 먼저 것이 소멸한다.