임대차

임대차는 당사자의 일방(賃貸人)이 상대방에게 목적물을 사용·수익하게 할 것을 약정하고 상대방(임차인)이 이에 대하여 차임(借賃)을 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 계약이다. 임대인은 임차인으로 하여금 목적물(임대물)을 사용, 수익하게 할 채무를 부담하므로 임대인은 목적물의 점유를 임차인에게이전하여야 할 의무가 있다.
그 반면에 임차인은 임대인에게 목적물을 사용,수익하게 할것을 요구할 수 있는 채권을 가진다. 그런데 목적물이 양도, 경락된 경우에는 임차인은 신소유자에게 대하여 임차권을 주장할 수 있는가? 현행 민법에서는 부동산임대차는 이를 등기해야만 제3자에게 대항할 수 있다고 규정하고 있다. 이 때에 당사자 사이에 「반대의 특약이 없으면」 임차인은 임대인에 대하여 등기절차에 협력할 것을 청구할 수 있다. 그러므로 반대특약이 있으면 임차인이 독자적으로 등기할 수 없게 되어 그의 임차권에 대항력를 갖추게 할 수 없는 약점이 있다.
다만 주거용 건물의 임대차에 관하여 임차인을 보호한다는 취지에서 제정된 것이 주택임대차보호법이다. 이법 32조 규정에 보면 주거임차인이 그의 임차권의 등기를 하지 않고 있지 않더라도 주택을 인도받고 주민등록(주거지 이전의 경우에는 전입신고)을 마친 때에는, 그 다음날부터 (즉 주택인도와 주민등록의 두 요건을 갖춘 다음날부터) 제3자에게 대하여 대항할 수 있다고 규정하고 있다. 이 특별입법으로 주거임차권은 대항력에 있어서 물권과 비슷하게 되었다.

1. 임차인의 권리
임차인의 권리의 핵심을 이루는 것은 임대차의 목적물을 사용, 수익하는 권리이다. 이외 에도 비용상환청구권, 계약갱신청구권, 지상물매수청구권, 부속물매수청구권, 차임감액청구권 등이 있다.

2. 임차인의 의무

1) 보관의무
임차인은 임대차차계약의 종료로 임차물을 임대인에게 반환할 때까지 선량한 관리자의 주의를 가지고 보과할 의무가 있다. 이 의무에 위반하면 채무불이행에 대한 손해 배상 책임을 지게 된다.

2) 반환의무
임차인은 임대차가 종료한 때에는 임차물을 반환하여야 할 의무가 있다. 그 반면에 임대인은 반환청구권을 가지게 된다.

3. 보 증 금
보증금이라 함은 부동산임대차 특히 건물임대차에 있어서 임차인의 채무를 담보하기 위하여 임대인에게 교부하는 금전기타 유가물이다.

4. 권 리 금
권리금이라 함은 주로 도시에서의 토지 또는 건물의 임대차에 부수적으로 그 부동산이 갖는 특수한 장소적 이익의 대가로서 임차인으로부터 임대인에게 지급되는 금전을 말한다. 이 권리금을 주고 받은 것은 전적으로 관행에 의하고 있으며, 이에 관한 법률의 규정은 없다.

5. 토지의 임대차
토지를 임대하여 줄 때 임차인이 지대를 내는 경우를 임대차계약이라고 하고 지대를 내지않는 경우를 사용대차계약이라고 한다.

6. 토지를 임대하는 측의 주의사항

1) 사용 목적을 분명히 정하라.
2) 신용있는 임차인을 선택하라
토지임차권의 기간이 만료되었어도 임차인이 사용, 수익을 계속하는 경우에 임대인이 상당한 기간 이의를 제기하지 않으면 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차 것으로 보기 때문에, 토지는 일단 임대하여 주면 상당한 장기간 반환을 청구할 수 없게 되어, 이런 측면에서 보더라도 신용있는 임차인을 선택하는 것이 중요하다.

7. 토지를 임차하는 측의 주의사항

1) 누가 임대인으로 되어 있는가 확인
2) 임차할 토지상의 규제사항에 대하여 알아둔다.

8. 임차권의 양도
일반적으로 민법은 임차인은 임대인의 승낙없이 임차권의 양도를 하지 못하게 되어 있개 때문에 행해진 계약은 해지되고 만다. 그러나 임대인이 무단양도의사실을 알고도 아무런 이의를 제기하지 않으면 이를 사후에 추인한 것으로 보아서 위 임차권의 양도는 소급적으로 유효로 된다고 할 것이다.